מחשבון מס רכישה 2026
חישוב מס רכישה לפי מדרגות מעודכנות. תומך בכל סוגי הרוכשים: דירה ראשונה, משפר דיור, משקיע, עולה חדש, נכה, רכישה משותפת. השוואת שנים וגרפים.
עודכן לאחרונה:
פרטי הרכישה
מחיר הדירה כפי שהוסכם בחוזה הרכישה
המדרגות מתעדכנות ב-15 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן
סוג הרוכש
מס רכישה לתשלום
20,538 ₪
0.82% מהשווי
פירוט לפי מדרגות
| שיעור | סכום במדרגה | מס |
|---|---|---|
0.0% 0 - 1,978,745 | 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
3.5% 1,978,745 - 2,347,040 | 368,295 ₪ | 12,890 ₪ |
5.0% 2,347,040 - 6,055,070 | 152,960 ₪ | 7,648 ₪ |
| סה"כ מס רכישה | 20,538 ₪ | |
מס כחלק מהעלות הכוללת
מס לפי מדרגות
כתב ויתור
התוצאה המוצגת היא אומדן בלבד, מבוססת על נתונים שהזנת ועל החוק התקף בשנת המס. אין במידע זה משום ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני קבלת החלטות חשובות, יש להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין מוסמך.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס חובה שמשלם הקונה בעת רכישת דירה או נכס נדל"ן בישראל. שיעור המס תלוי בשני פרמטרים עיקריים: שווי הדירה וסוג הרוכש. המס נגבה על ידי רשות המסים (מיסוי מקרקעין) ויש לשלמו תוך 50 ימים מהחתימה.
מדרגות 2026 — דירה ראשונה ויחידה
| טווח שווי (₪) | שיעור מס | מס על המדרגה (דוגמה ב-2.5M) |
|---|---|---|
| 0 – 1,978,745 | 0% (פטור מלא) | 0 ₪ |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% | ~12,890 ₪ |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% | ~7,648 ₪ (על 152,960 ₪) |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% | — |
| מעל 20,183,565 | 10% | — |
סה"כ לדירה ב-2.5 מיליון (דירה ראשונה): ~20,538 ₪ — כ-0.82% משווי הנכס.
מדרגות לדירה נוספת / משקיעים (2026)
| טווח שווי (₪) | שיעור מס |
|---|---|
| 0 – 6,055,070 | 8% (מהשקל הראשון, ללא פטור) |
| מעל 6,055,070 | 10% |
סה"כ לדירה ב-2.5M (משקיע): 200,000 ₪ — כ-10× יותר מדירה ראשונה!
מס לפי כל סוגי הרוכשים (דוגמה: נכס ב-3M ₪)
| סוג רוכש | מס רכישה | שיעור אפקטיבי |
|---|---|---|
| דירה ראשונה ויחידה | ~46,898 ₪ | 1.56% |
| משפר דיור (מחליף) | ~46,898 ₪ | 1.56% |
| דירה נוספת / משקיע | 240,000 ₪ | 8% |
| עולה חדש | 15,000 ₪ | 0.5% |
| נכה / נפגע איבה | 0 ₪ (פטור מלא) | 0% |
דוגמאות מספריות מפורטות
דוגמה 1: זוג צעיר — דירה ראשונה ב-2.5M ₪
- 0 – 1,978,745 ₪ × 0% = 0 ₪
- 1,978,745 – 2,347,040 ₪ (368,295 ₪) × 3.5% = 12,890 ₪
- 2,347,040 – 2,500,000 ₪ (152,960 ₪) × 5% = 7,648 ₪
- סה"כ: ~20,538 ₪ (0.82% משווי הנכס)
דוגמה 2: משקיע — דירה ב-2.5M ₪
- 2,500,000 ₪ × 8% = 200,000 ₪
- הפרש מדירה ראשונה: 179,462 ₪ יותר!
דוגמה 3: עולה חדש — דירה ב-3M ₪
- 3,000,000 ₪ × 0.5% = 15,000 ₪
- חיסכון ביחס לדירה ראשונה רגילה: ~31,900 ₪
דוגמה 4: רכישה משותפת — 50%/50% (אחד ראשון, אחד משקיע)
- שותף א' (50% = 1.25M ₪) — דירה ראשונה: 0 ₪ (פטור)
- שותף ב' (50% = 1.25M ₪) — משקיע: 1,250,000 × 8% = 100,000 ₪
- סה"כ: 100,000 ₪ (לעומת 200,000 ₪ אם שניהם משקיעים)
ביצוע ומועד תשלום
- מועד תשלום: תוך 50 ימים ממועד העסקה. פיגור = ריבית + קנסות.
- מי מטפל? בדרך כלל עורך הדין של הרוכש מגיש את הדיווח.
- איך משלמים?דרך אתר רשות המסים (שע"מ) או בבנק הדואר.
- מתי רושמים בטאבו? אחרי קבלת אישור תשלום המס.
תכנון מס — שיקולים
- מכור לפני שתקנה: אם אתה מחליף דירה, מכירה לפני רכישה מאפשרת מדרגות דירה ראשונה ממש.
- בדוק זכאות עולה חדש: חוסך עשרות אלפי שקלים — לא לפספס.
- נכות: הגש בקשה לפטור לפני העסקה, לא אחריה.
- מתנה לילד: ⅓ מהמס — כלי תכנון עיזבון יעיל.
- שנת עסקה: המדרגות מתעדכנות ב-15 בינואר. עסקה בינואר עלולה להיות כפופה למדרגות ישנות.
שאלות נפוצות
מס רכישה הוא מס חובה המשולם בעת קניית זכות במקרקעין (דירה, קרקע, דירת מסחר) בישראל. כל רוכש — יחיד, חברה או עמותה — חייב בתשלום. שיעור המס תלוי בשווי הנכס ובמעמד הרוכש (דירה ראשונה, משקיע, עולה חדש וכו'). יש לשלם תוך 50 ימים ממועד חתימת החוזה, אחרת חלים ריבית וקנסות.
מקורות וקישורים רשמיים
אנדריי פ.
רואה חשבון מוסמך
רואה חשבון עם ניסיון של 15+ שנים בתחום המיסוי, זכויות עובדים וייעוץ פיננסי בישראל. מתמחה בליווי שכירים, עצמאיים ועסקים קטנים.