כלים ומדריכים למשכנתא ונדל"ן 2026

משכנתא ישראלית כמעט אף פעם אינה מסלול אחד — היא תמהיל של כמה הלוואות במקביל, שלכל אחת מהן ריבית, הצמדה ורמת סיכון משלה. מסלול הפריים נשען על ריבית הפריים, שעומדת כיום על 4.75% (ריבית בנק ישראל 3.25% בתוספת מרווח קבוע), לפני המרווח בהצעה שלכם. ההחזר במסלול פריים משתנה עם שינוי ריבית הפריים. ריבית קבועה לא צמודה אינה משתנה עם המדד והריבית לאחר העמדת ההלוואה, בכפוף לתנאי המסלול. לצד אלה יש מסלולים צמודי מדד ומסלולים בריבית משתנה. הריבית בפועל תלויה במסלול, בתקופה ובפרופיל הלווה. נקודת המוצא היא מחשבון המשכנתא להמחשת מסלול אחד בריבית קבועה, ומשם המדריך להשוואת תמהילים מפרט מה לבדוק בהצעות שקיבלתם.

מעבר למחיר הדירה עצמה, הקונה משלם מס רכישה לפי מדרגות המתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. ב-2026, רוכש דירה יחידה (תושב ישראל) נהנה מפטור מלא עד שווי של 1,978,745 ₪, בכפוף לסיווג הרוכש והעסקה. מעל הסף, המס מדורג: 3.5% על החלק שעד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעבר לכך. מי שרוכש דירה נוספת (משקיעים) מתחיל ישר במדרגות גבוהות: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל. ההבדל בין "דירה יחידה" ל"דירה נוספת" משנה את המדרגות באופן מהותי — לכן יש לאמת את הסטטוס שלכם במחשבון מס הרכישה ולאחר מכן בסימולטור הרשמי לפני שחותמים.

בצד המכירה, מס השבח תלוי בשווי ובמועדי העסקה, בהוצאות המותרות ובפטורים האפשריים. זכאות לפטור לדירת מגורים יחידה או לחישוב לינארי מוטב דורשת בדיקת תנאים ותקופות; שיעור המס והסכום החייב אינם זהים בכל מכירה. שמרו חוזים, אסמכתאות להוצאות ודיווחים קודמים לצורך השומה העצמית. בדיקת מס השבח מפנה לשומה העצמית של רשות המסים לבדיקת הנתונים האישיים והפטורים.

מיחזור משכנתא עשוי לשנות את סך התשלומים ואת ההחזר החודשי. השוו את יתרת התשלומים בהלוואה הקיימת מול הצעה חדשה לאותה נקודת זמן, כולל עמלות פירעון מוקדם, עלויות פתיחה, הצמדה ושינויי ריבית אפשריים. החזר חודשי נמוך בעקבות הארכת תקופה אינו מוכיח שסך העלות ירד.

מי שמשכיר דירה יכול לבדוק מסלול פטור בכפוף לתנאים ולתקרת 5,654 ₪ לחודש ב־2026, מסלול 10% ללא ניכוי הוצאות או מסלול מס רגיל עם הוצאות מותרות. הכנסות מדירות שונות עשויות להשפיע על הזכאות לפטור. מדריך מיסוי שכר הדירה מסביר את התנאים וההבדלים בין המסלולים.