מחשבוני משכנתא ונדל"ן 2026 — מס רכישה, מס שבח ומחזור

משכנתא ישראלית כמעט אף פעם אינה מסלול אחד — היא תמהיל של כמה הלוואות במקביל, שלכל אחת מהן ריבית, הצמדה ורמת סיכון משלה. מסלול הפריים נשען על ריבית הפריים, שעומדת כיום על 5.5% (ריבית בנק ישראל 4.0% בתוספת מרווח קבוע). הוא זול יחסית וגמיש לפירעון מוקדם, אבל ההחזר בו משתנה עם כל החלטת ריבית. מנגד, ריבית קבועה לא צמודה נותנת ודאות מלאה — ההחזר לא יזוז עד סוף התקופה — ובתמורה מתומחרת גבוה יותר. באמצע נמצאים מסלולים צמודי מדד ומסלולים בריבית משתנה. לשם השוואה, הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות (מסלולים מעורבים) עומדת כיום סביב 4.8%. נקודת המוצא היא מחשבון המשכנתא לחישוב ההחזר, ומשם האופטימייזר שמחלק את הסכום בין המסלולים לפי היעד שלכם.

מעבר למחיר הדירה עצמה, הקונה משלם מס רכישה לפי מדרגות המתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. ב-2026, רוכש דירה יחידה (תושב ישראל) נהנה מפטור מלא עד שווי של 1,978,745 ₪ — כלומר חלק ניכר מהדירות בפריפריה ואף חלק מהדירות במרכז פטורות לחלוטין. מעל הסף, המס מדורג: 3.5% על החלק שעד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעבר לכך. מי שרוכש דירה נוספת (משקיעים) מתחיל ישר במדרגות גבוהות: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל. ההבדל בין "דירה יחידה" ל"דירה נוספת" יכול להסתכם במאות אלפי שקלים — לכן שווה לבדוק את הסטטוס שלכם במחשבון מס הרכישה לפני שחותמים.

בצד המכירה עומד מס השבח: מס על הרווח הריאלי ממכירת הנכס, בשיעור סטנדרטי של 25% ב-2026. החדשות הטובות: מוכרי דירה יחידה זכאים במקרים רבים לפטור, ולדירות שנרכשו לפני 2014 קיים "חישוב לינארי מוטב" שמפחית דרמטית את המס — ככל שהרכישה ישנה יותר, חלק גדול יותר מהשבח פטור. גם הוצאות מוכרות (שכ"ט עו"ד, תיווך, שיפוצים, ואפילו מס הרכישה ששילמתם בזמנו) מקטינות את השבח החייב. מחשבון מס השבח עושה את החישוב המלא כולל בדיקת הפטורים.

משכנתא היא לא גזירת גורל ל-30 שנה. כשריבית השוק יורדת מתחת לריבית שאתם משלמים, או כשמסלול צמוד מדד "התנפח", מיחזור — פירעון ההלוואה הקיימת ולקיחת חדשה בתנאים טובים יותר — יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. הבדיקה פשוטה: מזינים את היתרה במחשבון המשכנתא בתנאי השוק הנוכחיים ומשווים למה שנשאר לשלם היום, בלי לשכוח עמלות פירעון מוקדם.

ולבסוף, מי שמשכיר דירה צריך לבחור מסלול מס: מסלול פטור (הכנסה עד 5,654 ₪ בחודש פטורה לחלוטין ב-2026, עם פטור חלקי עד 11,308 ₪), מסלול מס מופחת של 10% ללא ניכוי הוצאות, או מסלול מדרגות מס רגילות עם ניכוי הוצאות ופחת. מדריך מיסוי שכר הדירה משווה בין השלושה ומראה מתי כל אחד משתלם.