מיסוי שכר דירה 2026 — המדריך המלא
משכיר דירה למגורים? יש שלוש דרכים לשלם מס — והבחירה ביניהן יכולה לחסוך לך אלפי שקלים בשנה. הנה כל מה שצריך לדעת על מסלול הפטור, מסלול 10% ומסלול מדרגות המס, עם דוגמאות.
נכתב על ידי אנדרי פלטונוב, רו"ח · עודכן ל-2026
3 מסלולי המס על שכר דירה למגורים
על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל ניתן לבחור באחד משלושה מסלולים. הבחירה היא שנתית וניתן להחליף בין שנים — כדאי לחשב כל שנה מה הכי משתלם.
1. מסלול הפטור
תקרת הפטור החודשי היא 5,654 ₪ (2026), בכפוף לתנאי החוק ולהכנסה מכל דירות המגורים הרלוונטיות. יש לבדוק את השימוש בדירה ואת נתוני המשכיר.
2. מסלול 10%
תשלום של 10% מסך דמי השכירות, ללא ניכוי הוצאות וללא תקרה. פשוט לדיווח ומתאים לבדיקה מול המסלולים האחרים. אין במסלול זה ניכוי הוצאות או פחת בשוטף; בעת מכירת הדירה יש לבחון את השפעת הפחת על מס השבח לפי נסיבות המכירה.
3. מסלול מדרגות המס
ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס שלך (לרוב החל מ-31% להכנסה פסיבית, אלא אם מלאו לך 60), וניתן לבדוק ניכוי הוצאות מותרות לפי הדין, לרבות פחת בתנאים המתאימים. סכום ההוצאה המוכרת והכדאיות תלויים בנתוני הנכס ובדיווח.
הפטור החלקי — האזור שבין 5,654 ל-11,308 ₪
אם סך דמי השכירות הרלוונטיים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪, ייתכן פטור חלקי בכפוף לתנאי החוק. הנוסחה: מפחיתים מתקרת הפטור את הסכום שבו ההכנסה עולה עליה.
דוגמה: שכר דירה 7,000 ₪/חודש.
הסכום שמעל התקרה: 7,000 − 5,654 = 1,346 ₪.
הפטור המתואם: 5,654 − 1,346 = 4,308 ₪.
הסכום החייב במס: 7,000 − 4,308 = 2,692 ₪ (לפי מדרגות המס).
מעל 11,308 ₪/חודש (פעמיים התקרה) — הפטור מתאפס לחלוטין.
| מסלול | שיעור | ניכוי הוצאות | מתי משתלם |
|---|---|---|---|
| פטור | 0% על החלק הפטור | לפי תנאי המסלול | בכפוף לתקרה ולתנאי הזכאות |
| 10% | 10% מהמחזור | לא | הכנסה גבוהה, מעט הוצאות |
| מדרגות מס | לפי מדרגה (לרוב 31%+) | כן (כולל פחת) | הוצאות גדולות (ריבית, תחזוקה) |
* אין לראות במדריך זה ייעוץ מס. הכללים מורכבים ותלויים בנסיבות אישיות — מומלץ להיוועץ ברואה חשבון.
מקורות: תקרת הפטור לשנת 2026 ברשות המסים ומדריך מסלולי מיסוי שכירות ברשות המסים.
כלים ומדריכים רלוונטיים
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים על שכר דירה?
התוצאה תלויה בסך ההכנסות מכל הדירות, בשימוש בדירה, בתנאי המסלול ובנתוני הנישום. במסלול הפטור יש תקרה חודשית, במסלול 10% מס על דמי השכירות ללא ניכוי הוצאות, ובמסלול הרגיל אפשר לבחון ניכוי הוצאות מותרות.
מהי תקרת הפטור על שכר דירה ב-2026?
בשנת 2026 תקרת הפטור החודשי היא 5,654 ₪. יש לבדוק את ההכנסה מכל הדירות ואת יתר תנאי החוק; מעל התקרה יכול לחול פטור חלקי עד לפעמיים התקרה.
איך עובד הפטור החלקי?
אם דמי השכירות בין 5,654 ל-11,308 ₪/חודש, מחשבים את הפטור כך: מפחיתים מתקרת הפטור (5,654) את הסכום שבו ההכנסה עולה על התקרה. הנוסחה: פטור = (2 × 5,654) − ההכנסה. החלק שמעל הפטור חייב במס לפי מדרגות. מעל 11,308 ₪ — הפטור מתאפס לחלוטין.
מתי כדאי לבחור מסלול 10%?
מסלול 10% עשוי להיות כדאי בחלק מהמקרים, אבל אין בו ניכוי הוצאות או פחת בשוטף. מכירת הדירה דורשת בדיקת מס שבח נפרדת, לרבות השפעת הפחת לפי הדין. השוו למסלול הרגיל ולמסלול הפטור לפי נתוניכם.
האם משלמים ביטוח לאומי על שכר דירה?
סיווג ההכנסה לצורכי ביטוח לאומי תלוי בנסיבות. הכנסה בהיקף פעילות העולה כדי עסק עשויה להיות מטופלת באופן שונה; בדקו את המקרה האישי מול הביטוח הלאומי.
אנדרי פלטונוב
רו״ח מוסמך · סמנכ״ל כספים
רואה חשבון מוסמך וסמנכ״ל כספים עם 15+ שנות ניסיון בניהול פיננסי — בענפי הייצור, ההייטק, הקמעונאות, התקשורת והשירותים. מתמחה בניהול כספים והבראת חברות.