דלג לתוכן הראשי
FC

מחשבון מס שבח 2026

חישוב מדויק של מס שבח על מכירת דירה ומס רווחי הון על ניירות ערך. כולל פטור דירה יחידה, חישוב לינארי מוטב, ירושה ומדד CPI אוטומטי.

עודכן לאחרונה:

פרטי העסקה

הוצאות מוכרות

עו"ד, תיווך, שיפוצים, מס רכישה, ועוד

הגדרות נוספות

השבח האינפלציוני פטור ממס. בערך 2-3%/שנה.

מס שבח לתשלום

‏0 ‏₪

פטור מלא לדירה יחידה

נטו לאחר מס

‏3,000,000 ‏₪

שיעור מס אפקטיבי: 0.0%

שווי מכירה
‏3,000,000 ‏₪
שווי רכישה
‏1,500,000 ‏₪−
הוצאות מוכרות
‏100,000 ‏₪−
שבח כולל
‏1,400,000 ‏₪
שבח אינפלציוני (פטור)
‏437,984 ‏₪−
שבח ריאלי
‏962,016 ‏₪
מס 0%
‏0 ‏₪
פטור מלא ממס שבח לדירה יחידה (עד תקרת 5,008,000 ₪)

כתב ויתור

התוצאה המוצגת היא אומדן בלבד, מבוססת על נתונים שהזנת ועל החוק התקף בשנת המס. אין במידע זה משום ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני קבלת החלטות חשובות, יש להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין מוסמך.

מס שבח — מדריך מקיף 2026

מס שבח הוא מס שמשולם בעת מכירת מקרקעין על הרווח הריאלי שנצבר מאז הרכישה. בישראל 2026, השיעור הסטנדרטי הוא 25%, אך יש מגוון פטורים והקלות שיכולים להפחית את החבות משמעותית — או אפילו לאפס אותה לחלוטין.

נוסחת חישוב מס שבח

  1. 1. שבח כולל = שווי מכירה − שווי רכישה − הוצאות מוכרות
  2. 2. שבח אינפלציוני (פטור) = שווי רכישה × עליית מדד CPI
  3. 3. שבח ריאלי = שבח כולל − שבח אינפלציוני
  4. 4. חישוב לינארי (אם רכישה לפני 2014) = שבח ריאלי × (שנים אחרי 2014 / סה"כ שנים)
  5. 5. מס = שבח חייב × 25% (או 30% למקבלי הכנסות גבוהות)

פטורים ומסלולי הקלות

פטור דירה יחידה — הפטור הנפוץ ביותר

תושב ישראל שמוכר את דירת מגוריו היחידה בשווי עד 5,008,000 ₪ (2026) ולא ניצל פטור דומה ב-18 חודשים האחרונים — זכאי לפטור מלא ממס שבח. הפטור הזה יכול לשוות מאות אלפי שקלים ולכן חשוב לתכנן את מועד המכירה בהתאם.

חישוב לינארי מוטב — לדירות לפני 2014

מי שרכש דירה לפני 1 בינואר 2014 זכאי לחישוב לינארי: רק החלק היחסי של השבח שנצבר מ-2014 ואילך חייב במס. השבח שנצבר עד 31.12.2013 פטור לחלוטין. ככל שהדירה ישנה יותר, כך הטבת המס גדולה יותר.

דוגמה: דירה שנרכשה ב-2000 ונמכרת ב-2026 (26 שנים). 14 שנים לפני 2014 (54%) — פטורות. 12 שנים אחרי 2014 (46%) — חייבות. שיעור מס אפקטיבי: כ-11.5% בלבד.

הצמדה למדד CPI

חלק השבח שמשקף עליית מחירים בלבד (אינפלציה) פטור ממס. המחשבון מחשב אוטומטית את ה-CPI לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים 1990-2026.

הוצאות מוכרות

כל הוצאה מוכרת מורידה את השבח החייב במס — וחוסכת 25 אגורות מס לכל שקל. הוצאות עיקריות: שכ"ט עו"ד, עמלת תיווך, מס רכישה ששולם, שיפוצים, היטל השבחה.

מס רווחי הון על ניירות ערך

שיעור המס על ני"ע (מניות, אגח, ETF): 25% על הרווח הריאלי. חשבון פנסיוני וקרן השתלמות — פטורים לחלוטין. ניתן לקזז הפסדי הון מול רווחים באותה שנה. מסחר יומי (דיי-טריידינג) עשוי להיחשב כהכנסה עסקית ולהיות חייב בשיעורי מס גבוהים יותר.

שאלות נפוצות

מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי ממכירת מקרקעין (דירה, חנות, קרקע). שיעור המס הסטנדרטי ב-2026 הוא 25% מהשבח הריאלי. "שבח" = הפרש בין מחיר מכירה למחיר רכישה בניכוי הוצאות מוכרות ושבח אינפלציוני. השבח האינפלציוני (חלק שמייצג עליית מדד בלבד) פטור ממס. הדיווח מוגש לרשות המסים תוך 50 יום ממועד העסקה.

מקורות וקישורים רשמיים

א

אנדריי פ.

רואה חשבון מוסמך

רואה חשבון עם ניסיון של 15+ שנים בתחום המיסוי, זכויות עובדים וייעוץ פיננסי בישראל. מתמחה בליווי שכירים, עצמאיים ועסקים קטנים.