מדריך למשכנתא בישראל 2026

1. בודקים הון עצמי ויכולת החזר

שיעור המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס כפי שהוא מוכר לבנק. הוראת בנק ישראל 329 קובעת תקרות שונות לפי סוג הרכישה: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה, בכפוף להגדרות ולתנאי ההוראה. לבנק שיקול דעת להציע מימון נמוך מהתקרה.

בדקו כמה הכנסה תישאר לאחר ההחזר, חובות אחרים והוצאות מחיה. שיעור החזר מרבי לפי ההוראה אינו יעד אישי מומלץ; הבנק בוחן גם את הכנסתם ואת מאפייני ההלוואה. הותירו כסף לעלויות עסקה ולמצבים שבהם ההכנסה יורדת או ההחזר עולה.

2. מבינים את המסלולים

• קבועה לא צמודה: הריבית והקרן אינן מושפעות משינוי במדד או בריבית לאחר העמדת ההלוואה, לפי תנאי המסלול.
• קבועה צמודה: הריבית קבועה אך הקרן וההחזר מושפעים מהמדד.
• פריים: הריבית עשויה להשתנות עם ריבית הפריים, כולל המרווח שנקבע בהסכם.
• משתנה אחרת: בדקו את העוגן, מועדי שינוי הריבית והאם המסלול צמוד למדד.

הוראה 329 מגבילה את החלק בריבית משתנה לשני שלישים לכל היותר. אין בה מגבלת שליש נפרדת למסלול פריים. עמידה במגבלה אינה מוכיחה שתמהיל מסוים מתאים למשפחה או יאושר על ידי הבנק.

3. משווים אישורים עקרוניים

באישורים העקרוניים מציג הבנק, בין היתר, את הריבית הכוללת החזויה, התשלום החודשי הראשון, התשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי ואת סך התשלומים החזוי. התחזיות תלויות בהנחות ולכן אינן הבטחה לעלות העתידית.

השוו גם את סכום ותקופת כל מסלול, הצמדה, מועדי שינוי ריבית, עמלות, עלויות ביטוח ותנאי פירעון מוקדם. בקשו מהבנק להראות כיצד משתנה ההחזר אם הריבית או המדד עולים.

4. מתכננים פירעון מוקדם או מיחזור

עמלות פירעון מוקדם תלויות במסלול, במועד ובתנאי ההלוואה. גם כאשר עמלת הפרשי היוון אינה חלה, ייתכנו עמלות אחרות. לפני מיחזור בקשו מהבנק יתרת סילוק ופרטי עמלות לפי מסלול, והשוו את עלות ההלוואה הקיימת לעלות ההצעה החדשה כולל כל ההוצאות.