יחס החזר מהכנסה במשכנתא: איך הבנק מסתכל על המספר

מהו המונה ומהו המכנה

המונה הוא ההחזר החודשי כפי שהוא מוגדר בהוראה, והמכנה הוא ההכנסה החודשית הפנויה המוכרת. ההגדרות אינן בהכרח זהות לאופן שבו משפחה מנהלת תקציב. הבנק בודק מסמכים, יציבות, מקור הכנסה והתחייבויות קבועות לפי ההוראה ומדיניותו.

לכן חישוב ביתי המבוסס על שכר ברוטו בלבד עלול להיות מטעה. צריך לזהות אילו הכנסות יוכרו, אילו הוצאות קבועות מנוכות ומהו ההחזר שבו משתמש הבנק. אישור עקרוני נותן תוצאה המבוססת על הנתונים שנמסרו, אך היא כפופה לאימות.

המגבלה הרגולטורית ומועד המקור

הגרסה העדכנית של הוראה 329 שפורסמה באתר בנק ישראל ביום 30.06.2026 קובעת בסעיף 5 שבנק לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%. סעיף 6 קובע שכאשר היחס עולה על 40%, יש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%.

משקל סיכון הוא הוראת פיקוח לבנק; הוא אינו תוספת אוטומטית לריבית ואינו התחייבות שהבנק יאשר כל בקשה שמתחת ל־50%. בנק יכול להפעיל שיקולי אשראי ומדיניות מחמירים יותר, והלווה צריך לבחון את תקציבו גם אם הבקשה עומדת במגבלה.

מה השתנה בחישוב החל מ־1.07.2026

התיקון שפורסם ביוני 2026 הבהיר מצב שבו נלקחת הלוואה נוספת המובטחת באותו נכס. לצורך ההחזר החודשי נכללים תשלומים בגין הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס, גם אם ניתנו בידי בנק או גוף אחר, כאשר יתרת תקופת הפירעון שלהן עולה על 18 חודשים.

לפי החוזר, תחילת התיקון להגדרת ההחזר החודשי היא 1.07.2026 והוא חל על הלוואה שניתנה מאותו מועד בשעבוד אותו נכס. זהו פרט חשוב בבקשת אשראי נוספת, מפני שבחינה של ההלוואה החדשה לבדה אינה משקפת את סך התשלום המובטח בנכס.

למה יחס רגולטורי אינו תחליף לתקציב

היחס אינו יודע אם למשפחה יש הוצאות טיפול גבוהות, הכנסה עונתית, שכר דירה זמני, צורך ברכב או יעד חיסכון. הוא גם אינו מבטיח שהחזר במסלול משתנה או צמוד יישאר בגובהו הראשון. לכן יש לבנות תקציב עם מרווח לשינויים ולא לפרש את התקרה כהמלצה להגיע אליה.

בדקו תרחישים של ירידה זמנית בהכנסה ועלייה בתשלום. קראו באישור העקרוני את ההחזר הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות, אך זכרו שגם הוא תחזית ולא תקרה חוזית. במסלול קבוע לא צמוד מנגנון התשלום שונה ממסלול פריים או צמוד מדד.

איך להתכונן לבדיקת הבנק

רכזו תלושי שכר או מסמכי הכנסה, דפי חשבון, פירוט התחייבויות ומסמכים להכנסות נוספות. הציגו מידע עקבי ומלא. אם הכנסה צפויה להשתנות, אין להציג תחזית כאילו כבר התקבלה. בקשו מהבנק להסביר אילו נתונים הוכרו ומהו ההחזר ששימש בחישוב.

לאחר קבלת ההצעה בצעו חישוב תקציבי נפרד משלכם. הוא צריך לכלול הוצאות שאינן מופיעות בהגדרה הרגולטורית, תחזוקת נכס, ביטוחים ושינויים אפשריים בתשלום. מטרת הבדיקה אינה להגיע ליחס המרבי אלא להבין אם התזרים נשאר סביר בתרחישים שונים.

כדאי לשמור גם הסבר לחישוב שקיבלתם: מה הייתה ההכנסה הפנויה, אילו התחייבויות הופחתו ואיזה תשלום חודשי הוצב במונה. כך אפשר לעדכן את הבדיקה אם סכום ההלוואה, התקופה או התמהיל משתנים, בלי לערבב בין נתוני אישור ישן להצעה חדשה.

• הכנסה מוכרת ומגובה במסמכים.
• התחייבויות קבועות ויתרת תקופתן.
• החזר ראשון והחזר גבוה צפוי.
• תרחיש ירידה בהכנסה או עלייה בהחזר.
• מרווח חודשי להוצאות בלתי צפויות.